□そもそも不動産投資はなぜするのか？
不動産投資
最近では新興国などのマンションなども人気でベトナムやなどの物件の販売を斡旋している会社なども増えてきました
一般的には
不動産を所有し、大家として賃貸で人に貸し付け
不動産運営をして不動産経営に関わる“赤字”を使って
元々支払っている税金を減らします
具体的には
例えば、一般の会社員が
6000万円のマンションを購入
（建物価格3500万円、耐用年数20年）
年間の家賃収入が300万円
減価償却費用が175万円
（3500万円÷20年）
必要な経費が200万円
分からない単語は一旦無視してください。
この場合だと
300万円（家賃）ー175万円ー200万円
=マイナス75万円
この“マイナス75万円”を会社員の給与から引くことで、今払っている税金が減額されます。
この様に、不動産を資産として持ちながら現在の給与などの税金を対策して、老後にマンションを売却することで利益を生じさせるなどという広告内容で販売されています。
そして不動産投資と言っても
一棟物件：アパートやマンションを一棟買い
分譲マンション：一室だけ買う
不動産収益権投資：不動産を所有せず、収益だけを得る権利を購入
不動産投資信託（REIT）：投資ファンドに出資して運用は任せる
などなど様々です。
この時点で素人が安易に手を出していい気がしなしです。
□4000万円以上損したひとも、、、、
不動産投資はリスクが大いにあります
それは不動産の価値が下がれば売却したときに大きく損をするからです。もちろん不動産投資をする人は分かっていて投資をしています。最近では都心のマンション価格はずっと右肩上がりで下がることはないと信じられています。
しかし、それと同じぐらいに信じれていることがあります
“首都直下地震”
地震大国日本。日本の主要な都市は湾岸沿いにあり、地震と津波で不動産価値は一気に下落すると考えらています。
そうでなくても1億で購入した不動産が1億で売れるとも限らず
耐用年数や売却のタイミング、世の中の情勢によっては“半額”なども当たり前にあり得ます。
それだけではありません。
- 建物の老朽化による設備維持費用が高額
- 空室の期間が長く、収益性が非常に下振れ
- 金利の上昇に伴い、返済額が上昇
- 家賃滞納
- 不動産会社の倒産
- 想定家賃より低くなるリスク
- 法律が変わるリスク
様々なリスクが存在しています。
もちろん不動産会社もリスクに対して、反論する材料を持っていますが、そもそも誰でも儲かるなら不動産会社が自分たちで不動産投資をします。
意外に不動産投資の営業マンは不動産投資をしていません。
最近では、一括借り上げなどで賃料や空室のリスク軽減するような広告をしている会社もありますが、手数料が10%~20%と高かったり、契約の条件が細かく、解除されてしまったりトラブルが絶えません。
そこまでして税金対策する価値があるのか？
得する金額だけ見ていても全体がつかめないですが、
実際に投資用不動産を販売する会社が“上場”できるのは
不動産投資で“大きな利益”を得ているからです。
税金対策ではなく上場企業の礎にならないように、良く調べてから判断しましょう。
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