□売却が完了するまで気が抜けない！？トラブルで問題発生-
人生で一度きりであろう家の売却
マンションが売れて、安心してたらこんなトラブルに、、、
通常マンション売買の契約では
- 売主が契約後に引渡しを拒否
- 買主が契約後に購入を取り消し
どちらか双方で解約を申し出ない限り、契約は無くならないです
もし契約が無くなったとしても、
契約時に預かっている“手付金”（通常価格の１割）は返金しなくて大丈夫なことが多く、さらにタイミングによっては“違約金”の請求もできます。
しかし
そもそも、手付金を放棄してまで解約する人はなかなかいません
ただ不可抗力の解約があります
”住宅ローン特約”です
これは、買主の住宅ローンが内定されなかった場合に
“白紙解約”にする特約事項です。
一般的に個人が住宅ローンで購入する場合には、ほとんど付帯しており、契約してから銀行の審査が完了することが多いため
もし、住宅ローンの審査が通らなかったら“完全に白紙”
ただの時間の無駄遣いになります
□住宅ローン特約がある場合に気を付けること
マンション売る人は契約するときにこの点に注意しましょう
①住宅ローン特約が”あるのか”
②特約はいつまでの期限か？
③購入者の審査状況
④購入者が進めている銀行
“①”では
そもそも、絶対にローンが通る人は特約をつけないことがあります。理由は不動産会社の手数料などややこしい内容ですが、特約あることが多いですが、一応確認しておきましょう。
“②”では
いつまでに結果がわかるのか？
ずっと、特約がついていて売主として引っ越しの手続きまでしたのに“白紙解約”になったら大変です。
必ず、“いつまでか？”期日が記載されているので自身の引っ越しのスケジュールなどに影響がないか確認し、もし問題があれば
“期間短縮できないか？”不動産会社に相談しましょう。
“③”では
銀行の審査では
『一次審査（事前審査）』『二次審査（本審査）』
と２種類あります。
一般的には、一次審査が通ってないと契約しませんが、不動産会社が成績に追われて契約を急いでいないか？
確認のため、
“一次審査は通りましたか？”と必ず不動産会社に確認しましょう。
“④”これが一番難しい確認事項
そもそも銀行によって“一次審査への信頼度が違う”
ネット銀行などの場合では、一次審査の基準が甘く
二次審査で審査が通らないことが多々あるといわれています
一般的に窓口のある“都市銀行”“地方銀行”などは不動産会社との関係性もあるので“一次審査”で承認したものを二次審査でNGにすることはあまりないです。
つまり、どの銀行で進めているのかによっても安心感が断然変わってくるので
”どこの銀行ですか？”
と不動産会社に確認して、ネット銀行の場合は他の銀行でも審査できないか確認しましょう。
□その他、売却であるあるトラブル
- 物件の問題点が買主に伝わっていない
不動産を売却する場合には、基本的に”すべて包み隠さず”伝えることが重要です。
契約してからも、騒音トラブルや近所との問題などでも意図的に隠していると”解約”
さらには “損害賠償”を請求されることがあります。
気になることは必ず買主に伝え
買主に説明する資料の“重要事項説明書”記載してもらうように、不動産に依頼しましょう。 - 支払いのタイミングが遅れる
買主によっては“１日ぐらい”と思っている人もいます
住宅ローンの手続きやリフォームの段取りなどにより
支払いの期日がずれることがあります
基本的には契約書が決まり事ですが、訴訟するのも大変なので、定期的に“不動産会社に進捗確認”をしましょう。 - 固定資産税や修繕積立金なでの支払いの負担割合が決まっていない
意外に見お通しがちなのが、固定費用の負担を
“いつまでで日割計算にするのか？”
売買代金に目が行きがちですが、
自分が住んでる日までが“売主負担”
買主に“鍵を渡した日”からが買主負担になるような契約になっているか確認しておきましょう。
以上がマンション売買での突発的なトラブルです。
大きな売り物なので、信用できる不動産会社に任せて連絡をこまめにするようにしましょう。
